Farmland Partners Inc. (NYSE: FPI)

Farmland Partners Inc. (NYSE: FPI) é um REIT com o seguinte objetivo: procurar, adquirir e administrar terras e fazendas para desenvolvimento agrícola, localizados na América do Norte. A empresa também realiza empréstimos bancários a esses fazendeiros, com diversas garantias reais: desde colheitas até a terras.

Após a compra das terras e fazendas, a Farmland Partners aluga as mesmas para fazendeiros produzirem  row crop (75% do portfolio) e specialty crop (25%). Row crop são culturas tradicionais: milho, trigo e soja. Já specialty crop são, por exemplo, morangos e pistaches.

Atualmente são 84 contratos com fazendeiros, distribuídos em fazendas de 14 estados americanos.

sem-titulo3

As culturas row crop são menos arriscadas. As plantações de grãos podem ser cultivadas em diversas regiões, pois não necessitam de um clima específico. Além disso, o custo médio de aquisição por acre é cerca de US $ 5.000.

Por outro lado, as specialty crop apresentam maior risco e custo. Para plantar, por exemplo, morangos é necessário um clima ensolarado. Portanto, você deve restringe-se aos chamados “sun states”, como por exemplo a Califórnia. Isso aumenta seu risco geográfico (desastres naturais, seca, chuva, geada, leis desfavoráveis, etc). Além disso, o custo médio de aquisição por acre é US $ 40.000.

Specialty crop  também são muito mais arriscadas do que as culturas tradicionais por um simples motivo: se houver um desastre neste tipo de cultura levará até quatro anos para a mesma ser reconstruída até produzir novamente. A Farmland Partners adotou a row crop como cultura “primária” com uma pitada de specialty crop para misturar retornos (maior risco na plantação, maior retorno na venda do produto cultivado) e reduzir a volatilidade.

No momento do IPO (abril de 2014), a Farmland Partners Inc. tinha mais US $ 70 milhões em terras e fazendas. No momento de elaboração deste artigo, os ativos imobiliários da Companhia totalizam aproximadamente US $ 625 milhões. O portfólio de fazendas e terras da companhia cresceu de 7,323 acres para aproximadamente 115,336 acres.

sem-titulo2

As fazendas americanas apresentam uma vantagem em relação a fazendas de outros países.  Devido à qualidade do solo, da tecnologia agrícola, e da maior escolaridade dos agricultores, a produtividade por área é maior e mais rentável.

São 166 bushels de milho por acre contra 70 bushels de milho para o resto do mundo e 50 bushels de soja por acre versus 39 bushels para resto do mundo. Um bushel de milho equivale a 25,401 kg e um bushel de soja equivale a 27,215 kg.

A produção de alimentos é uma indústria enorme nos EUA e a agricultura ocupa quase 5% do PIB dos EUA. 98% das fazendas americanas são administradas por famílias. A média de idade dos operadores principais é de 58 anos e o modelo adotado pela  Farmland Partners é próximo de “zero vacância”.

Importante ressaltar que os Estados Unidos são os maiores produtores de grãos do mundo, como se percebe no gráfico abaixo.

sem-titulo4

Além disso, os Direitos de Propriedade dos EUA são seguros e previsíveis. Por fim, os EUA contam com o maior sistema ferroviário do mundo para escoamento da safra, sem contar com os grandes sistemas fluviais  de transporte nos rios Mississippi, Illinois, Ohio e Missouri.

Um destaque se faz necessário: o CEO Paul Pittmann. Graduado em Agronomia pela Universidade de Illinois, Mestrado em Harvard e Direito pela Chicago Law School, o Sr. Pittman também é o presidente da American Agriculture Corporation e da Pittman Hough Farms. Bom relacionamento e networking na área ele possui. E o ponto mais importante: atualmente o CEO tem 461 mil ações da Farmland, o que representa US $ 5 milhões de capital próprio investido. Indícios de que ele acredita no negócio.

Abaixo você pode conferir o operacional deste REIT. (No momento de elaboração deste artigo, os resultados operacionais de 2016 ainda não foram finalizados).

sem-titulo

a) Crescimento das Receitas: $ 2,350,025 (2013) x $ 13,756,147 (2015)

b)  AFFO por Ação: $ 0.22 (2014) x $ 0.45 (2015)

c) Total Ativos: $ 39,669,676 (2013) x $ 344,954,285 (2015)

d) Total Passivos: $ 44,392,598 (2013) x $ 196,726,230 (2015)

e) Locatários 4 (2013) x 41 (2015) PS: Este número já é de 84 locatários em 21/01/2017

Os maiores riscos para a Farmland são os seguintes:

a) Diminuição da rentabilidade dos agricultores. Além dos aluguéis, o Farmland ganha um “bônus” sobre a produção. Como os aluguéis tem duração de três a cinco anos, esse é um risco a ser considerado.

b) Diminuição da procura mundial de alimentos. Exigiria diminuição da população e grande diminuição do PIB per capita. Lembrando que a demanda de alimentos é assimétrica: cresce rapidamente com o PIB per capita em certos níveis, mas resiste à mudança no caso de contração do PIB.

c) Alterações na política agrícola do governo americano. Existe um programa de seguro de colheitas e uma alteração pode inibir os agricultores.

d) Aumento drástico das taxas de juros. A mudança abrupta prejudicaria o modelo de negócios não apenas deste REIT mas de todo o setor.

e) Maior regulamentação da disponibilidade de água para plantações. Em grande parte um problema da Califórnia (atenuado pela diversidade geográfica das outras propriedades)

f) Rápido declínio no consumo de etanol e a eventual aprovação da Lei de Ar Limpo, que causaria uma diminuição no consumo de alguns grãos para combustível.

Este artigo é de propriedade do Termos Reais e não constitui conselho de investimento. Termos Reais não é responsável por quaisquer decisões, danos ou outras perdas resultantes ou relacionadas com a utilização das informações, dados, análises ou opiniões e seu respectivo uso. Embora os dados contidos neste artigo sejam recolhidos a partir de fontes fidedignas, a precisão e a integridade não podem ser garantidas. Termos Reais não dá conselhos de investimento ou age como um conselheiro de investimento. Todos os dados, informações e opiniões estão sujeitos a alterações sem aviso prévio.

© 2017 Termos Reais. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução por qualquer meio. 

Advertisements

One thought on “Farmland Partners Inc. (NYSE: FPI)

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s